데이터와 방법론

에브리부동산의 모든 숫자는 공개된 공공 자료로 셈합니다. 어떤 자료를 쓰는지, 어떻게 계산하는지, 무엇을 조심해서 읽어야 하는지를 여기 모두 적어 둡니다.

• 자료 출처
• 거래 건수
• 가격 변동률
• 표본 기준
• 시장 온도계
• 신고가·신저가
• 그 밖의 지표
• 한계와 주의

자료 출처

매매는 2006년 1월, 전월세는 2011년 1월부터 공개된 거래를 모두 씁니다. 자료는 하루 여러 번 새로 받고, 사이트는 하루 두 번 다시 만듭니다. 화면 위쪽에 자료 기준 시각을 적어 둡니다.

거래 건수 — 계약일 기준과 신고 기한

거래 건수는 계약한 날로 셉니다. 그런데 실거래 신고 기한이 계약 후 30일이라, 최근 4주쯤의 거래는 아직 다 신고되지 않았습니다. 그래서 최근 기간의 건수는 늘 실제보다 적게 보이고, 날마다 조금씩 늘어납니다. 화면에서 이런 값에는 잠정이라고 붙입니다.

이 때문에 거래량 증감률(지도, 온도계의 거래 활기)은 신고가 끝난 기간끼리만 견줍니다. 1주 보기에서는 확정된 최근 4주와 그 앞 4주를, 1달 보기에서는 확정된 달과 그 전달을 견줍니다. 덜 모인 최근 기간과 다 모인 옛 기간을 그대로 견주면 거래가 늘 줄어드는 것처럼 보이기 때문입니다.

새로 공개된 거래는 직전에 자료를 받았을 때와 비교해 새로 나타난 거래 수입니다. 계약일이 90일 안쪽인 거래만 셉니다. 해제(계약 취소)된 거래는 가격과 건수에서 빼고 따로 셉니다.

가격 변동률 — 같은 단지·같은 면적 반복 거래 지수

평균 거래가는 무엇이 팔렸는지에 따라 크게 흔들립니다. 강남 대형 아파트가 많이 팔린 달은 집값이 오르지 않아도 평균이 뛰고, 외곽 소형이 많이 팔린 달은 반대로 떨어집니다. 그래서 에브리부동산은 평균가를 쓰지 않고, 같은 집이 다시 팔릴 때 값이 얼마나 달라졌는지로 변동을 잽니다.

1. 같은 물건 묶기

• 아파트·빌라·오피스텔(매매·전세·월세): 같은 단지(건물)의 같은 전용면적(㎡ 반올림)을 한 물건으로 봅니다.
• 단독·다가구, 토지, 상업업무용: 단지가 없어서, 같은 읍면동·하위 유형·면적 구간을 한 칸으로 묶고 ㎡당 단가를 씁니다.
• 월세는 보증금 차이로 흔들리지 않게 환산 월세(월세 + 보증금 × 5% ÷ 12)로 셈합니다.

2. 지수 세우기

모든 거래 값을 “그 물건의 고유한 수준”과 “그 시군구·그 기간의 시세 수준” 두 부분으로 나눕니다(통계에서 고정효과 모형이라 부르는 방식입니다). 두 번 이상 거래된 물건만 쓰며, 다른 거래와 동떨어진 값(중앙값에서 3 MAD 밖)은 잘라 내고 한 번 더 풉니다. 이렇게 하면 한 물건이 여러 기간에 걸쳐 거래될 때 그 사이의 시세 변화가 모두 지수에 반영되고, 어떤 물건이 많이 팔렸는지와 상관없이 같은 기준으로 견줄 수 있습니다.

시군구의 변동률은 이번 기간과 직전 기간(1주 보기는 8주 안, 1달 보기는 3달 안에서 가장 가까운 기간)의 시세 수준 차이를 기간 수로 나눈 값입니다. 다만 한 주치 거래만으로 잰 수준은 표본이 얇아 주마다 크게 출렁이므로, 1주 보기의 변동률은 최근 4주 동안의 변동을 주당으로 나눈 평균입니다(시도·전국도 같습니다). 1달 보기는 한 달 변동 그대로이되, 거래가 드물고 물건마다 값이 크게 다른 오피스텔 매매, 단독·다가구(전월세 포함), 토지, 상업업무용은 최근 3달 변동의 달평균입니다.

3. 시도·전국으로 모으기

시도와 전국 변동률은 시군구 변동률을 시군구마다 정해진 비중(2006년부터 쌓인 그 시군구의 거래 수)으로 평균한 값입니다. 비중을 기간마다 바꾸면 오른 곳의 거래가 몰린 기간에 위로 쏠리는 편향이 생겨, 긴 기간 누적하면 크게 부풀려집니다. 비중을 고정하면 그런 쏠림이 없습니다.

한국부동산원 주간지수는 표본 주택의 호가·시세를 조사원이 평가한 값이고, 에브리부동산 지수는 신고된 실거래만으로 셈한 값입니다. 둘은 방향은 대체로 같지만 크기와 시점이 다를 수 있어, 부동산원 지수는 참고 지표로 따로 보여 드립니다.

표본 기준

변동률 옆에 붙은 n은 이번 기간과 직전 기간에 모두 거래된 물건 쌍의 수(비교 표본 쌍)입니다. n이 20쌍보다 적거나, 거래값의 흩어짐으로 셈한 변동률의 표준오차가 1주 보기 0.3%p · 1달 보기 0.5%p를 넘으면 값이 우연에 크게 흔들리므로 숫자 대신 ‘–’(표본 부족)으로 표시합니다. 시도·전국은 시군구 변동을 모을 때 이번·직전 기간 거래가 몇 건 안 되는 시군구의 비중을 덜어 냅니다. 거래가 적은 시군구·유형(토지, 단독, 상업용)은 1주 보기에서 자주 표본 부족이 됩니다. 1달 보기를 함께 보세요.

면적대별·층별 표도 같은 지수를 그 갈래 안에서만 따로 세운 값이며, 같은 표본 기준을 씁니다.

시장 온도계 판정 기준

홈의 시장 온도계는 아파트 매매 하나로 시장의 온도를 세 바늘로 보여 줍니다. 각 바늘은 아래 경계로 다섯 단계 중 하나로 판정합니다. 경계값과 같으면 위 단계로 칩니다.

가격 흐름

전국 아파트 반복 거래 지수의 이번 기간 변동률입니다.

매수·매도 우위 (거래로 본 추정)

비교 표본 쌍 가운데 직전 거래보다 비싸게 팔린 쌍의 비율입니다. 실제 호가나 매물 수를 보는 것이 아니라, 거래가 어느 쪽 값에서 이뤄졌는지로 미루어 짐작한 값입니다.

거래 활기

신고가 끝난 기간(1주 보기는 확정된 최근 4주, 1달 보기는 확정된 달)의 전국 아파트 거래량을 지난 1년 평균과 견준 증감률입니다.

신고가·신저가

같은 단지·같은 전용면적에서 이전 거래 가운데 최고가를 넘은 거래가 신고가, 최저가보다 낮은 거래가 신저가입니다. 이전 거래가 2건 이상 있는 물건만 보고, 직거래와 해제된 거래는 뺍니다. 한 물건이 기간 안에 여러 번 기록을 깨면 가장 높은(신저가는 가장 낮은) 거래 하나만 셉니다. 목록은 거래 금액이 큰 순서로 보여 줍니다.

직거래를 빼는 까닭은 가족 간 거래처럼 시세와 동떨어진 값이 섞이기 쉬워서입니다. 그래도 층·향·수리 상태 차이는 남아 있으므로, 신고가 한 건이 그 단지의 시세를 뜻하지는 않습니다.

그 밖의 지표

• 오늘의 브리핑: 위 지표들의 숫자로 채운 정해진 문장입니다. 사람이나 AI가 해석을 덧붙이지 않습니다.
• 금리: 한국은행 기준금리와 예금은행 주택담보대출 신규취급액 금리(월)입니다.
• 미분양: 국토교통부가 매달 발표하는 전국 미분양과 준공 후 미분양 호수입니다. 발표가 한 달 넘게 늦습니다.
• 청약: 청약홈에 공고된 단지의 접수 일정입니다.
• 정책 뉴스: 정부 보도자료의 제목·출처·날짜만 싣고 원문으로 연결합니다.

한계와 주의

• 모든 숫자는 신고된 실거래만으로 셈합니다. 거래되지 않은 집의 시세나 호가는 반영되지 않습니다.
• 시도는 2026년 행정구역 통합을 반영해 광주광역시와 전라남도를 전남광주 하나로 묶어 16곳으로 셉니다.
• 빌라(연립다세대) 매매의 장기 자료는 아직 받는 중이어서, 지금은 2022년 11월 이후 거래로 셈합니다. 다 받으면 2006년부터로 늘어납니다.
• 장기 흐름 그래프에서 표본이 모자란 달은 변동 0%로 이어 붙입니다. 거래가 드문 지역의 긴 그래프는 실제보다 평평해 보일 수 있습니다.
• 환산 월세의 전환율(연 5%)은 비교를 위한 고정값이며 실제 전월세 전환율과 다를 수 있습니다.
• 국토교통부가 이미 공개한 거래를 고치거나 지우면 다음 갱신 때 지난 숫자도 함께 바뀝니다.
• 에브리부동산의 숫자는 시장의 흐름을 살피는 참고 자료이며 투자 판단의 근거가 아닙니다.

자료 기준 2026-10-12 · 비교 표본 쌍 14,646쌍(최근 1달, 전국 아파트). 숫자가 이상해 보이면 [email protected]로 알려 주세요.